A conta
Por que aqui e não num título pagando 9,91% ao ano sem risco de obra?
É a pergunta certa, e a maioria dos lançamentos não a responde porque a resposta dá trabalho. Esta página mostra as variáveis, as fontes e o que ainda não sabemos.
O ponto de partida
O concorrente deste investimento não é outro studio. É a renda fixa.
Entre fevereiro de 2025 e janeiro de 2026, o Tesouro Direto rendeu 9,91% ao ano, sem risco de obra, sem condomínio, sem IPTU e com liquidez. Qualquer imóvel colocado ao lado disso precisa explicar o que oferece em troca do que cobra. Nós não vamos fingir que essa comparação não existe.
Fonte · Benchmark de renda fixa citado no estudo ADEMI-TO / Grupo Prospecta, período de fevereiro de 2025 a janeiro de 2026.
As quatro variáveis
O que decide esta conta
Nenhuma delas é opinião. Todas podem ser conferidas antes de você decidir.
- 01
Como a unidade é operada
Este é o item que mais move o resultado, e o que quase nenhum material discute. Na hotelaria formal de Palmas, a receita por unidade disponível é 2,91 vezes a da locação por temporada amadora. Operar não é o mesmo que listar num aplicativo.
Fonte · Cálculo Hubber sobre ADEMI. Hotelaria três estrelas de Palmas: 19 hotéis, 1.179 unidades, ocupação de 74,82%, diária média de R$ 343,64.
Receita por unidade disponível na hotelaria é bruta, e o custo operacional de um hotel é substancialmente maior que o de uma locação por temporada. Os dois números mostram diferença de patamar, não de lucro.
- 02
Quanto tempo o capital fica parado
Um título rende desde o primeiro dia. Um imóvel na planta rende zero durante a obra. É por isso que 15 meses em vez de 36 a 48 não é detalhe de cronograma — é a maior parte da diferença entre os dois investimentos nos primeiros anos.
Fonte · Prazo de obra declarado em projeto, mais 6 meses de carência legal.
- 03
Quanto custa carregar
Condomínio, IPTU, manutenção e vacância consomem o retorno bruto de um studio e não aparecem em quase nenhum material de lançamento. O projeto ataca isso por três frentes: concessões que pagam aluguel ao condomínio, usina solar própria e poço próprio com água sem custo para o proprietário.
O valor do condomínio só será publicado com memória de cálculo assinada. Nenhum número circula antes disso.
- 04
O que o título não te dá
Um ativo real, num endereço que não pode ser replicado, com uso próprio possível e uma faixa de ticket que esta cidade já demonstrou absorver: 510 studios vendidos nesta faixa, com velocidade de venda entre 94% e 99%.
Fonte · ADEMI-TO / Grupo Prospecta, ofertas do 1º trimestre de 2026.
O que ainda não temos
Não publicamos projeção de receita — ainda
Estamos contratando administradoras hoteleiras profissionais para rodar o estudo de ocupação e receita sobre o preço real deste empreendimento. Enquanto esse estudo não existir, qualquer número de renda que você ouvir sobre o Cinnamon Studio é chute — inclusive se vier de alguém apresentado como representante do projeto. Quando o estudo existir, ele será publicado com as premissas visíveis, a data-base, a fonte e o cenário pessimista na mesma página. Não em nota de rodapé.
Sem exceção
Não há rentabilidade garantida, pool prometido nem recompra
Não existe percentual assegurado. Não existe cláusula de recompra com dinheiro corrigido. Não existe pool de locação sendo oferecido. Se um corretor, um anúncio ou uma mensagem disser o contrário, não é material oficial deste empreendimento — e nós queremos saber.
Fonte · CDC arts. 30, 35 e 37. Promessa de rentabilidade combinada a pool de locação pode caracterizar contrato de investimento coletivo perante a CVM.
- 9,91% a.a.Tesouro Direto no período de referência — o benchmark que usamos contra nós mesmosADEMI, fev/25 a jan/26
- 2,91xreceita por unidade disponível da hotelaria de Palmas sobre a da temporada amadoraCálculo Hubber sobre ADEMI
- 74,82%ocupação média da hotelaria três estrelas de PalmasADEMI
- R$ 343,64diária média da hotelaria três estrelas de PalmasADEMI
Perguntas frequentes
Vocês estão dizendo que rende mais que o Tesouro?
Não. Estamos dizendo quais são as variáveis que decidem isso e qual delas ainda não medimos. Quando o estudo de operação sair, a comparação sai com ele — inclusive se o resultado for desfavorável em algum cenário.
Por que não publicam uma estimativa?
Porque estimativa em material de lançamento vincula por lei, é repetida por milhares de corretores e vira contrato na cabeça de quem compra. Preferimos ser o material que demorou a publicar do que o material que publicou errado.
Qual será o modelo de gestão da locação?
Não está definido. Quando estiver, será divulgado com o contrato disponível para leitura antes de qualquer assinatura.
Posso usar a unidade em vez de alugar?
Sim. A unidade é sua e o uso é decisão do proprietário.
Cinnamon Studio
Quando a projeção existir, você recebe antes do mercado.
Com premissas, data-base, fonte e o cenário pessimista na mesma página.
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